מאמרים
שטח נטו ושטח ברוטו במבנים
שטח המבנה הוא המדד החשוב ביותר הקובע שימוש באחוזי בניה, עלויות השכרה, מיסוי, קניה ומכירה. השטח הנ"ל הוא השטח ברוטו, חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו.
שטח נטו היא השטח של החדרים והאולמות שבהם עובדים (אנשי נדל"ן קוראים לזה שטח שטיח – האזורים בהם מודבק שטיח).שטח נטו כולל חדרים ואזורים מאוכלסים במבנה ואינו כולל עובי קירות פנימיים וחיצוניים, חדרי מדרגות, פירי מעליות ופרוזדורים.
שטח ברוטו או השטח הנומינלי הוא שטח כולל שמכיל גם שטחים אחרים שאינם ממוקמים בנכס המשמש אותנו. שטחים כמו לובי, אזורים משותפים עובי קירות חיצוניים וכמובן חדרי מדרגות, פירי מעליות ופרוזדורים. ובכלל שטח ברוטו הוא השטח שמגדיר בעל הנכס. בקביעת אחוזי בניה שטחי שירות אינם נכללים בשטח המחושב.
בדירת מגורים ההבדלים בין הנטו לברוטו ברורים ומדידים יותר מאשר במבנים עסקיים מכיוון שכמעט כל שטח הדירה הפנימי הוא נטו וקל יחסית למדוד אותו
האתגר האמיתי בהערכת שטח נטו הוא במבנה משרדים, היי טק ותעשייתי מכיוון שבמבנים כאלו שטח המעברים ושטחי העזר שאינם נכללים בשטח נטו גבוה יחסי ומושפע ישירות מאיכות התכנון של המבנה.
הגורם המרכזי המשפיע הוא היקף שטח הפרוזדורים והוא תמיד נקבע בהתאם לצרכי החברה ופרופורציות המבנה. מבנה שתוכנן ביחסי אורך רוחב שדורשים יותר פרוזדורים יספק שטחי נטו בהיקף נמוך יותר
הגדרת עלות קניה או השכרה למ"ר אינה מהווה מדד מדוייק לכדאיות קניה או השכרה.
מה שקובע הוא הגדרת שכ"ד או מחיר קניה למ"ר נטו. הערכת השטח דורשת מיומנות רבה ומקצועיות באיתור היקף השטח נטו עוד לפני שמסיימים לתכנן את המבנה.
| |
השלב הראשון בתכנון אתר חדש לחברה
כדי לתכנן אתר חדש לחברה יש צורך בפרוגרמה מפורטת שתגדיר את צרכי השטח של המבנים ושל כלל האתר. על בסיס הפרוגרמה ואילוצי השטח מכינים האדריכלים תוכנית כללית ברמת פירוט של קונטור המבנים. התוכנית חייבת להתייחס לכיווני תנועה הן באתר והן במבנים. תוכנית זו מוגשת לוועדה המקומית ואותה הוועדה מאשרת.
לאחר שלב זה צריכה החברה לקבל מספר החלטות עקרונית שבבסיסם השאלות:
מי מנהל את הפרויקט ומי בונה את המבנים.
החלטות אלו יקבעו את עלות הפרויקט.
הבסיס לתכנון ולבניה תהיה פרוגרמה ומפרט לבינוי שמשרדינו התמחה בהכנתם.
הגדרת מפרט: כוללת את פירוט עבודות הבנוי, סוג הבניה, החומרים והגימורים, מעטפת, קירות ומחיצות, עבודות אלומיניום, ריצוף וחיפוי רצפה, תקרות, עבודות מתכת, עבודות עץ וריהוט, מיזוג אויר, אינסטלציה סניטרית, שירותים, מטבחונים וחדר אוכל, חשמל, תקשורת ומחשבים, תאורה, אקוסטיקה, הצללה, מעליות, נגישות וגישה לנכים, בטיחות ובטחון, שילוט, פרוט יועצים ומתכנני מערכות שישולבו בתכנון ואופן הקשר עם המתכננים במהלך התכנון המפורט, פירוט מבדקי הקבלה.
איסוף צרכי המערכות במבנה: צרכי חשמל כולל סה"כ זרם נדרש (גודל לוחות), צרכי מיזוג (כולל סוג מזגנים), צרכי תקשורת (מחשבים ותקשורת), צרכי ניקוז ואינסטלציה, צרכי חניה, צרכי בטחון ובטיחות. ריכוז כל הדרישות והוצאת פרוגרמה שתעודכן לאחר קבלת תגובות מצוות המתכננים ומתכנני המערכות וכמובן מאנשי הארגון המעורבים בתכנון.
התחלת התכנון הכולל של המבנים: שלב זה רצוי שיעשה בשיתוף פעולה עם אדריכלי המבנה. חלוקת השטח במספר חלופות עקרוניות וגיבוש מיקום משרדים, שטחי יצור, מחסנים ומעבדות בהתאם למטריצת קשרים המציגה את רמת הקשר הפיזי בין הפונקציות השונות בחברה.
הצגת חלופות למספר צורות של מבנים המתאימים למגרש הקיים ולאחוזי הבניה המותרים. קבלת החלטה על מעטפת המבנה, גיבוש תוכנית עקרונית של אזורי ייצור, אחסון, משרדים, ומעבדות טיפוסיות. ניסיון להגדיר גדלים סטנדרטים של חדרים כדי לאפשר שינויים עתידיים ללא שינויי בינוי משמעותיים הכרוכים בהפרעה לעבודה השוטפת.
| |
תכנון פונקציונלי לבינוי
תכנון פונקציונלי לבינוי הוא השלב הראשון בתכנון מבנים כמו מחסנים, מערכי ייצור, משרדים, חנויות וכל מערך מורכב שבו חשוב תהליך העבודה וצרכי אחסון. התכנון מתבסס על הצרכים השימושים של הארגון והנוחיות בעבודה ומתרגם אותם לתוכניות מערך עקרוני ומפורט. התכנון לוקח בחשבון את תהליך העבודה, היקף הייצור, הקשר בין העובדים והמחלקות השונות, צרכי המיכון, האחסון השינוע והתאורה.
מתכנן פונקציונלי לבינוי הוא מהנדס תעשייה וניהול המתמחה בבינוי וחומרים ומערכות בבניין. בעל ידע בשלבי התכנון האדריכלי ותכנון המערכות בבניין, מיומן בניהול פרויקט בינוי כולל תיאום התכנון.
המייחד את התכנון הפונקציונלי לבינוי:
1. התאמת תוכניות המבנה והתכנון המפורט לתהליך והיקפי הייצור, לאחסון,ולקשר בין המחלקות השונות. תרגום כל המידע החשוב הזה לתוכניות בינוי.
2. ניתוח מדוייק של ניצולת שטח, הנקבעת בהתאם לאחוז השטח השימושי בכלל השטח. כלומר מסך השטח ברוטו שהוא השטח של החדרים והאולמות שבהם עובדים (אנשי נדל"ן קוראים לזה שטח שטיח – האזורים בהם מודבק שטיח) איתור נתון זה קשה מאוד בשטחים שעדיין לא תוכננו ודורש ניסיון ומיומנות תכנונית רבה מהמתכנן הפונקציונלי
3. הכנת תוכנית אב לבינוי המתבססת על מדדים כמותיים, בהתאם לצפי הייצור והתפוקות העתידיות, הכנת תוכנית לטווח ארוך הפורסת את השינויים המתוכננים במבנים ובשטחי הארגון מאפשרת לארגון ליישם את הבינוי בשלבים בהתאם ליכולות הכספיות ולעמידה בתחזיות הגידול
4. קביעת תקני שטח ושטח מוקצה לכל פונקציה בארגון או במערך הייצור. קביעת התקנים נקבעת בהתאם לצרכים הפונקציונלים של אמצעי הייצורוהעובדים ובהתאם ולמקובל בארגונים דומים
5. הצגת חלופות תכנוניות ישימות הצגת כל האפשרויות התכנוניות הישימות, כך שהארגון יכול להגיע לתכנון האופטימלי כבר בשלבי התכנון הראשוני.
6. פריסת כל צרכי השטח והבינוי מכיוון המקרו למיקרו – מהכללי למפורט. במקום להשקיע זמן רב ומבוזבז בתכנון מפורט של תוכניות לא ישימות, הצגת כל האפשרויות התכנוניות ברמה כללית בשלב התכנון הראשוני, ורק לאחר מיכןבחירת החלופה המתאימה לביצוע ותכנון מפורט
7. הכרה יסודית של תקני הבטיחות והנגישות, כך שהתוכניות הפונקציונליות מתאימות לתקנים ואין צורך לבצע תיקונים משמעותיים לאחר שיועצי הבטיחות והנגישות משתלבים בצוות התכנון.
8. בדיקה יסודית של צרכי האספקות של כל אמצעי הייצור. הצגת צרכי החשמל, מיזוג, אינסטלציה, תקשורת, ומחשוב באופן כזה שמתכנני המערכות יתבססו על נתונים מפורטים.
תכנון פונקציונלי לבינוי
תכנון פונקציונלי לבינוי הוא השלב הראשון בתכנון מבנים כמו מחסנים, מערכי ייצור, משרדים, חנויות וכל מערך מורכב שבו חשוב תהליך העבודה וצרכי אחסון. התכנון מתבסס על הצרכים השימושים של הארגון והנוחיות בעבודה ומתרגם אותם לתוכניות מערך עקרוני ומפורט. התכנון לוקח בחשבון את תהליך העבודה, היקף הייצור, הקשר בין העובדים והמחלקות השונות, צרכי המיכון, האחסון השינוע והתאורה.
מתכנן פונקציונלי לבינוי הוא מהנדס תעשייה וניהול המתמחה בבינוי וחומרים ומערכות בבניין. בעל ידע בשלבי התכנון האדריכלי ותכנון המערכות בבניין, מיומן בניהול פרויקט בינוי כולל תיאום התכנון.
המייחד את התכנון הפונקציונלי לבינוי:
1. התאמת תוכניות המבנה והתכנון המפורט לתהליך והיקפי הייצור, לאחסון,ולקשר בין המחלקות השונות. תרגום כל המידע החשוב הזה לתוכניות בינוי.
2. ניתוח מדוייק של ניצולת שטח, הנקבעת בהתאם לאחוז השטח השימושי בכלל השטח. כלומר מסך השטח ברוטו שהוא השטח של החדרים והאולמות שבהם עובדים (אנשי נדל"ן קוראים לזה שטח שטיח – האזורים בהם מודבק שטיח) איתור נתון זה קשה מאוד בשטחים שעדיין לא תוכננו ודורש ניסיון ומיומנות תכנונית רבה מהמתכנן הפונקציונלי
3. הכנת תוכנית אב לבינוי המתבססת על מדדים כמותיים, בהתאם לצפי הייצור והתפוקות העתידיות, הכנת תוכנית לטווח ארוך הפורסת את השינויים המתוכננים במבנים ובשטחי הארגון מאפשרת לארגון ליישם את הבינוי בשלבים בהתאם ליכולות הכספיות ולעמידה בתחזיות הגידול
4. קביעת תקני שטח ושטח מוקצה לכל פונקציה בארגון או במערך הייצור. קביעת התקנים נקבעת בהתאם לצרכים הפונקציונלים של אמצעי הייצור והעובדים ובהתאם ולמקובל בארגונים דומים
5. הצגת חלופות תכנוניות ישימות הצגת כל האפשרויות התכנוניות הישימות, כך שהארגון יכול להגיע לתכנון האופטימלי כבר בשלבי התכנון הראשוני.
6. פריסת כל צרכי השטח והבינוי מכיוון המקרו למיקרו – מהכללי למפורט. במקום להשקיע זמן רב ומבוזבז בתכנון מפורט של תוכניות לא ישימות, הצגת כל האפשרויות התכנוניות ברמה כללית בשלב התכנון הראשוני, ורק לאחר מיכןבחירת החלופה המתאימה לביצוע ותכנון מפורט
7. הכרה יסודית של תקני הבטיחות והנגישות, כך שהתוכניות הפונקציונליות מתאימות לתקנים ואין צורך לבצע תיקונים משמעותיים לאחר שיועצי הבטיחות והנגישות משתלבים בצוות התכנון.
8. בדיקה יסודית של צרכי האספקות של כל אמצעי הייצור. הצגת צרכי החשמל, מיזוג, אינסטלציה, תקשורת, ומחשוב באופן כזה שמתכנני המערכות יתבססו על נתונים מפורטים.
